Nouvelle LBA 2026 : ce qui change pour le courtier immobilier romand

La loi sur le blanchiment d'argent a été révisée. Pour un courtier romand, la vraie question n'est pas « est-ce que je deviens banquier », mais « qu'est-ce qui retombe sur moi, et sur quelles ventes ». Voici le point, sans jargon : ce qui a été voté, ce qui change vraiment pour l'immobilier, et ce qui reste à votre notaire.

Ce qui a été voté, et quand

Le 26 septembre 2025, le Parlement a adopté la révision de la LBA, en même temps qu'une nouvelle loi sur la transparence des personnes morales. L'entrée en vigueur est fixée au 1er octobre 2026. Les ordonnances d'application, elles, étaient encore en consultation jusqu'au 30 janvier 2026 : le détail opérationnel se précise, et c'est là que se jouera la portée exacte pour votre métier.

Autrement dit, le cadre est posé, mais le « comment » s'écrit encore. Bonne nouvelle : la direction est claire, et vous avez le temps de vous organiser.

Le vrai changement pour l'immobilier : le seuil saute

Jusqu'ici, dans l'immobilier, la vigilance LBA se déclenchait essentiellement via le régime des négociants, au-delà d'un seuil de paiement en espèces (CHF 100'000). La révision supprime ce seuil et, surtout, étend la LBA à certaines activités de courtage et de conseil immobilier, selon une logique de risque : c'est la nature de l'opération qui compte, plus seulement son montant.

Il faut tout de suite désamorcer la panique. Des exemptions importantes restent prévues, et elles couvrent le quotidien d'une agence :

• l'acquisition d'un bien en Suisse pour un usage résidentiel personnel ;
• les transactions sous CHF 5 millions dont l'intégralité du prix est payée et reçue exclusivement via une banque suisse, ou un autre intermédiaire financier suisse soumis à la LBA ;
• les cas liés au droit de la famille ou des successions.

En clair : la vente résidentielle classique, financée et réglée par une banque suisse, reste largement hors du champ le plus lourd. La vigilance se concentre là où le risque est réel : paiements en espèces, montages opaques, gros volumes, acheteurs étrangers ou structures sociétaires. C'est précisément le genre de dossier où, aujourd'hui déjà, votre instinct vous met en alerte.

« La vente résidentielle classique reste largement hors du champ le plus lourd. La vigilance se concentre là où le risque est réel, pas sur chaque dossier. »

Un registre des ayants droit économiques

La nouvelle loi sur la transparence crée un registre fédéral central des ayants droit économiques. Il ne sera pas public : seules les autorités compétentes et les professionnels soumis à un devoir de diligence pourront le consulter pour leurs vérifications. Concrètement, quand une société se présente comme acheteuse, identifier la personne physique derrière la structure devient plus simple et surtout traçable. Le registre devrait être opérationnel courant 2026.

Vos obligations, concrètement

Quand une opération tombe dans le champ, les obligations ressemblent à celles que connaissent déjà les intermédiaires financiers, ajustées au risque du dossier :

• identifier le client et vérifier son identité ;
• identifier l'ayant droit économique, la personne réelle derrière l'achat ;
• clarifier le but et l'arrière-plan de la transaction quand elle sort de l'ordinaire ;
• documenter et conserver les pièces, la LBA impose une rétention de dix ans ;
• annoncer un soupçon au MROS, le bureau de communication ;
• vous affilier à un organisme d'autorégulation, qui contrôlera votre conformité.

L'étendue s'ajuste au profil de risque. Une vente banale ne réclame pas le même dossier qu'une acquisition en cash par une société étrangère. Tout n'est pas du « KYC lourd » : l'enjeu est de reconnaître l'opération qui mérite un vrai dossier et de la documenter.

Le notaire ne disparaît pas, mais vous n'êtes plus seul à porter le sujet

Dans une vente immobilière suisse, c'est le notaire qui instrumente l'acte et qui porte l'essentiel de la diligence contraignante au moment de la signature. Cela ne change pas. Ce que la révision ajoute, c'est une responsabilité côté professionnels de l'immobilier sur certaines opérations à risque, en amont de l'acte.

Le réflexe utile n'est pas de traiter chaque dossier comme un dossier KYC, mais de savoir trier : la vente ordinaire reste hors du champ le plus lourd, l'opération atypique mérite qu'on en garde une trace. Le périmètre exact pour votre rôle dépendra des ordonnances et de votre activité réelle. En cas de doute sur votre situation, votre organisme d'autorégulation est le bon interlocuteur.

Se préparer sans alourdir le quotidien

Ce qui compte tient en peu de choses : une trace propre par dossier (qui achète, qui est l'ayant droit économique, et la source des fonds quand elle est pertinente), un pré-contrôle des listes PEP et sanctions quand le profil l'exige, des pièces classées et conservées dix ans, et un soupçon qu'on sait remonter au bon endroit. Rien d'insurmontable, à condition de ne pas le faire à la main sur un coin de table.

C'est exactement ce que MEGGA outille : collecte des pièces, y compris par WhatsApp, pré-screening PEP et sanctions, score de risque en assistance, piste d'audit signée et conservation dix ans. L'outil reste à votre main. MEGGA aide à préparer et à pré-vérifier ; la décision, la validation et l'annonce au MROS restent les vôtres. Vous activez la diligence sur les dossiers qui le demandent, sans friction sur les autres.

À retenir

• Révision LBA et loi sur la transparence adoptées le 26 septembre 2025, entrée en vigueur le 1er octobre 2026.
• Pour l'immobilier, le seuil d'espèces saute : c'est le risque de l'opération qui compte, plus seulement le montant.
• Exemptions clés : résidentiel personnel, ventes sous CHF 5 millions dont tout le paiement transite par une banque suisse, cas de famille ou de succession.
• Nouveau registre des ayants droit économiques, non public, pour identifier qui se cache derrière une société.
• Obligations quand c'est applicable : identifier, documenter, conserver dix ans, annoncer au MROS, s'affilier à un OAR.
• Le notaire reste central ; le détail se finalise par voie d'ordonnances.

Cet article est un repère d'information, pas un conseil juridique. Pour votre situation précise et la portée exacte de vos obligations, référez-vous à votre organisme d'autorégulation ou à votre conseil.

Sources : Secrétariat d'État aux questions financières (sif.admin.ch), analyses Lenz & Staehelin et Bär & Karrer sur la révision 2025 de la LBA et la loi sur la transparence des personnes morales.