Fin de la valeur locative : ce qui change pour les propriétaires romands

Le 28 septembre 2025, la Suisse a dit oui à la fin de la valeur locative. Côté romand, le résultat a un goût particulier : tous les cantons francophones ont voté non, Genève en tête. Mais la réforme est fédérale, et elle passe. Voici ce qui change vraiment pour un propriétaire romand, et à partir de quand.

Le oui national, le non romand

Le peuple a accepté la réforme à 57,7 %, pour une participation de 49,5 %. La carte, elle, est nette : tous les cantons romands l'ont refusée, Genève avec 66,1 % de non. Comme il s'agit d'une réforme fédérale, elle s'appliquera partout, y compris là où l'on a voté contre. Le scrutin du 28 septembre validait surtout la base constitutionnelle d'un nouvel impôt cantonal sur les résidences secondaires ; la suppression de la valeur locative, décidée par le Parlement, était liée à ce oui.

La valeur locative, c'est fini

Petit rappel : la valeur locative, c'est ce revenu fictif que le propriétaire qui habite son bien devait déclarer, comme s'il se louait le logement à lui-même. La réforme la supprime, pour les résidences principales comme pour les secondaires. Ce revenu imaginaire disparaît de votre déclaration.

Mais les déductions sautent aussi

C'est la contrepartie, et c'est là que tout se joue. En échange de ce revenu fictif qui disparaît, les déductions qui allaient avec disparaissent à leur tour.

• Frais d'entretien : plus déductibles pour le logement que vous habitez.
• Intérêts hypothécaires : la déduction est fortement restreinte. Pour un propriétaire qui occupe son bien sans revenu locatif, les intérêts ne sont en principe plus déductibles.
• Rénovation énergétique : la déduction fédérale disparaît ; chaque canton peut la maintenir, jusqu'en 2050 au plus tard.

Deux exceptions à la restriction sur les intérêts : les biens loués, qui gardent une déduction partielle, et les primo-accédants.

Le coup de pouce aux primo-accédants

Les personnes qui achètent pour la première fois leur résidence principale en Suisse gardent une déduction des intérêts, mais plafonnée et temporaire. Une règle transitoire est prévue pour ceux qui viennent d'acheter : si vous avez acquis votre logement peu avant l'entrée en vigueur, vous pourrez encore en bénéficier quelques années, comptées à partir de la date d'achat, tant que vous restez propriétaire. Le détail exact dépendra des textes d'application.

« La valeur locative disparaît, mais les déductions aussi. Le gagnant n'est pas toujours celui qu'on croit. »

Qui y gagne, qui y perd

En simplifiant : gagne plutôt le propriétaire qui a fini de rembourser son hypothèque. Plus de valeur locative à déclarer, et peu d'intérêts à déduire de toute façon. Perd plutôt le propriétaire récent et très endetté, qui voit fondre une grosse déduction d'intérêts, ainsi que celui qui rénove beaucoup et perd la déduction de ses frais d'entretien. Le système change de logique : il récompense désormais le propriétaire peu endetté, là où l'ancien poussait à garder de la dette pour déduire.

Et les résidences secondaires

Le 28 septembre ouvrait surtout la porte à un nouvel impôt cantonal sur les résidences secondaires à usage personnel. Chaque canton décide s'il l'introduit, et à quelles conditions. L'idée : compenser les pertes de recettes des cantons à forte densité de résidences secondaires, comme le Valais et les Grisons.

Quand ça change vraiment

Pas tout de suite. Le 7 avril 2026, le Conseil fédéral a fixé l'entrée en vigueur au 1er janvier 2029, le temps que les cantons adaptent leur législation et mettent en place, s'ils le veulent, l'impôt sur les résidences secondaires. D'ici là, rien ne bouge sur votre déclaration. Mais la direction est posée, et elle se prépare : amortir une partie de son hypothèque, ou planifier de gros travaux avant la bascule, peut changer le calcul.

Pour un courtier, c'est typiquement la question qu'un vendeur ou un acheteur posera cette année. Avoir la réponse claire, et savoir distinguer le gagnant du perdant selon le dossier, fait partie du conseil.

À retenir

• Réforme acceptée le 28 septembre 2025 (57,7 % de oui), mais refusée par tous les cantons romands.
• La valeur locative disparaît, pour les résidences principales et secondaires.
• En contrepartie, les frais d'entretien et la plupart des intérêts hypothécaires ne seront plus déductibles.
• Les primo-accédants gardent une déduction d'intérêts, plafonnée et temporaire.
• Plutôt gagnant : le propriétaire peu endetté. Plutôt perdant : le propriétaire récent et très endetté.
• Entrée en vigueur fixée au 1er janvier 2029 (décision du Conseil fédéral du 7 avril 2026).

Cet article est un repère d'information, pas un conseil fiscal. L'effet réel dépend de votre canton, de votre endettement et des textes d'application encore à venir. Pour votre situation, parlez-en à votre conseiller fiscal.

Sources : Département fédéral des finances (admin.ch) ; résultats de la votation du 28 septembre 2025 (RTS, SWI swissinfo.ch).